제목 (부동산상식)[류태민의 부동산 A to Z] 분양권 vs 입주권, 어떤 게 더 유리할까?

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작성자 관리자
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작성일 22-08-24 17:31

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[류태민의 부동산 A to Z] 분양권 vs 입주권, 어떤 게 더 유리할까?

 

아시아경제 2022.07.22.

초기 투자비용 낮은 분양권, 수익률은 입주권이 높아

둘다 주택수 산정에 포함중과세율 적용될 수도

입주권은 사업지연이 리스크, 분양권은 총금액 잘 따져봐야

재건축·재개발 등 정비사업에 대한 규제 완화 기대감이 커지면서 입주권과 분양권을 통한 내집마련에 대한 관심도 높아지고 있다. 입주권과 분양권은 모두 시세보다 저렴하게 새 아파트에 입주할 수 있는 보증서이기 때문이다. 다만 각 상품마다 등기 여부, 초기 투자비, 과세 등 내용 면에서는 차이를 보인다는 점을 고려해야 한다.

입주권은 재건축·재개발 사업장 조합원이 새집에 입주할 수 있는 권리다. 재개발은 토지나 주택 중 하나를, 재건축의 경우 토지와 건물의 소유권을 모두 가지고 있으면 입주권을 취득할 수 있다. 반면 분양권은 아파트 청약에 당첨되면 얻는 권리다. 조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 일반인과 시행사가 분양계약을 맺게 된다.

통상 입주권이 분양권보다 수익률이 높은 편이다. 조합원 분양가는 일반분양가보다 저렴하게 책정되기 때문이다. 이는 사업 지연이나 사업비 급증 등으로 발생하는 비용은 모두 조합원들이 부담해야 하기 때문이다. 만약 일반분양 실패로 미분양이 나오면 그 추가분담금 또한 조합원들의 책임이므로 그만큼 더 많은 이익을 가져가는 구조다.

반대로 분양권은 입주권보다 초기 투자비용이 낮은 게 장점으로 꼽힌다. 분양권은 전체 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금만 지불하면 되기 때문에 입주권보다 초기 투자비용이 저렴하다. 반면 조합원에게 주어지는 입주권은 기존 건물 평가액과 납부 청산금 등이 모두 포함돼 가격이 책정되기 때문에 초기 투자비가 상대적으로 높다.

입주권과 분양권 모두 주택 수 산정에 포함돼 세금 부과 기준이 달라진다. 다만 지난해 11일 이전에 취득한 분양권은 주택 수 산정에 포함되지 않는다. 예를 들어 주택 한 채를 보유하고 분양권도 가지고 있다면 1가구 2주택자로 여겨져 중과세율이 적용된다.

분양권과 입주권은 어디까지나 권리이기 때문에 매입 시 유의해야 할 필요가 있다. 입주권은 관리처분인가가 마무리되면 확정되지만, 아직 완공되지 않은 주택의 권리인 만큼 사업 지연 등 리스크가 남아있다. 반면 분양권의 경우 곧바로 주택의 소유권이 확보되는 것이 아니다. 중도금과 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마쳐야 비로소 온전한 내 집이 되는 만큼 이러한 금액까지 구매가격에 포함시켜 고려해야 한다.

 

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  • * 상기 CG 및 이미지컷은 소비자의 이해를 돕기위한 것으로 실제와 다소 차이가 있습니다.