제목 (부동산상식)[김용일의 부동산톡]계약파기시 위약금약정과 위약벌 감액여부

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작성일 22-08-24 17:29

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[김용일의 부동산톡]계약파기시 위약금약정과 위약벌 감액여부

 

이데일리 2022.07.30.

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사]

계약을 위반하여 계약파기에 책임이 있는 자가 상대방에게 일정한 금전을 지급하기로 미리 계약서에 약정하는 경우, 즉 위약금 약정을 하는 경우가 있다. 이때 실제로 계약을 위반하여 위약금 청구를 당한 입장에서 위약금이 과도하다고 주장하여 감액할 수 있는지, 아니면 감액할 수 없고 전부 지급해야 하는지가 문제되는데, 관련하여 정리해 보겠다.

위약금을 약정한 경우, 원칙적으로 손해배상액을 예정한 것으로 추정되고, 감액의 여지가 있음

계약위반(채무불이행)시 상대방에게 지급하기로 약속한 금전을 위약금이라고 하는데, 위약금의 종류로는 손해배상액의 예정이 있고, 위약벌이 있다.

손해배상액의 예정이란, 계약위반의 경우 상대방에게 지급해야할 손해배상액을 미리 정해두고 계약위반시 실제 손해액이 얼마인지에 관계없이 바로 정해진 위 손해배상액을 청구할 수 있도록 한 것이다. 위약금 약정이 있는 경우는 원칙적으로 손해배상액의 예정이 있는 것으로 추정되고, 손해배상액의 예정으로 인정되면 민법 제398손해배상액의 예정에 대한 규정의 적용을 받는다.

그리고 민법 제398조에 의하면, 실제 발생한 손해액이 예정해 놓은 손해배상액 보다 더 많더라도 미리 정해놓은 손해배상액만 청구할 수 있고 증액을 요청할 수는 없다. 반면에 미리 정해놓은 손해배상액이 부당히 과도하다고 인정되는 경우에는 감액을 받을 여지는 있다(민법 제398조 제2).

참고로, 감액이 되는 경우와 관련하여 대법원은 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 부당히 과다한 경우라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다.”고 판시하였다(대법원 9938637 판결).

한편, 부동산중개사무소에서 통상적으로 사용하고 있는 부동산매매계약서에는 부동문자로 채무불이행과 손해배상이라는 제목하에 위약금약정을 두는 경우가 많은데, 이것이 전형적으로 손해배상액의 예정을 둔 경우이다.

구체적인 규정 내용을 보면 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해 배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.”는 취지로 적혀있다.

따라서, 위 조항이 있는 경우에는 계약을 위반한 자를 상대로 계약해제를 하면서 손해배상액의 예정으로 미리 정해놓은 계약금 상당의 금액을 청구할 수 있다. 한편, 위 손해배상액의 예정 금액은 민법 제398조 제2항에 의해 감액의 여지는 있다. 그러나, 실무적으로 부동산매매계약시 매매대금의 10% 비율을 계약금이자 위약금으로 정하는 경우가 많은데, 실제 소송 재판에서 이 정도로는 약정된 위약금이 부당히 과다하다고 인정되어 감액되는 경우가 드문 것으로 보인다. 그러나, 그 이상의 비율로 위약금이 책정된 경우라면 위에서 언급한 대법원 판례의 감액기준을 참고하여 감액을 주장해볼 여지가 있다.

위약금 약정이 위약벌로 인정되는 경우는 감액이 안 됨

위약벌이란 계약위반시 손해를 배상하는 것과 별도로 계약위반 자체에 제재를 가하기 위해 벌금의 성격으로 지급하는 것을 말한다. 앞서 말했듯이 위약금 약정이 있는 경우는 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정된다. 손해배상액의 예정으로 인정되면 민법 제398조의 적용을 받고 따라서 감액의 여지가 있지만, 만일 위약벌로 인정되면, 많은 금액을 지급하기로 위약금 약정을 했더라도 감액의 여지가 없고 전부 지급해야 하는 것이 원칙이다.

위약금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지에 대해서는 여러 사정을 참조하여 구체적 사건마다 개별적으로 판단해야겠지만, 만일 상대방이 계약위반을 하는 경우 지급해야 하는 손해배상예정에 대한 조항(또는 실제 손해를 배상하기로 하는 조항)이 있고, 이와 별도로 위약금 조항을 두고 있다면, 위와 같은 별도의 위약금 조항은 위약벌로 해석될 가능성이 높다(대법원 2017275270 판결).

위약벌이 인정된 최근 사안으로, AB에게 건물을 무상으로 제공하면 B가 그곳에 골프연습 시설물을 설치하여 10년간 운영하되, 그 수익을 1/2씩 나누어 갖기로 했는데, AB의 공사진행을 방해하는 등 계약을 위반했다는 사유로 손해배상청구를 당한 사건을 소개해 보겠다.

계약서에 손해배상과 관련하여, “본 계약상의 의무를 이행하지 아니한 회사가 계약 해지를 당한 경우에는 손해액을 손해배상금으로 상대방 회사에 현금으로만 지급하여야 한다.”는 조항이 있고, 위 조항과 별도로손해배상금과는 별도로 의무사항에 대하여 불이행 시 별도의 10억원을 의무 불이행한 쪽에서 지불하여야 한다.”는 조항이 있었는데, 위 조항들의 해석과 관련하여 대법원은 이 사건 계약에 실손해의 배상을 전제로 하는 조항이 있고 그와 별도로 10억원의 위약금 약정 조항을 두고 있는바, 따라서 위 위약금 약정은 위약벌의 성격을 가진다고 보아야 한다.”고 판시하였고, 나아가 위 위약금약정이 손해배상액의 예정이 아니라 위약벌로 인정된 이상 감액의 여지가 없고, AB에게 10억원을 모두 지급해야한다는 취지로 판시하였다(대법원 2022.7.21. 선고 2018248855, 248862 판결).

 

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