이데일리 2022.07.02. 

부동산 전문 김예림 변호사

세입자 전입 신고하면 오피스텔도 주택으로 과세

세입자에게 불리안 약정은 무효

간혹 오피스텔을 임차하는 경우 ‘전입신고 불가’라는 특약을 작성하도록 요구받는다. 오피스텔은 분양 당시 업무용과 주거용으로 선택해 사용하는 게 가능하다. 이후 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 업무용과 주거용으로 나누고 과세관청도 실제 용도를 기준으로 사무실 또는 주택으로 구분해 세금을 부과한다. 요즘처럼 다주택자에 대한 세금 규제가 강화된 땐 오피스텔을 주택으로 인정받는 게 상당한 부담일 수 있다

서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.

이런 이유로 최근 임대차계약을 체결하면서 실제 주거용으로 사용하는 것을 합의하면서도 임대차계약서에는 ‘업무용’으로 기재한 후 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하는 사례가 많아진 것이다. 과세관청은 여러 가지 사정을 고려해 오피스텔의 용도를 판단하지만, 특히 임차인이 전입신고를 한 경우에는 대부분 주택으로 보아 과세한다.

문제는 임차인이다. 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖추려면 전입 신고를 하고 확정일자까지 받아야 한다. 만약 오피스텔이 임대인의 채무 등으로 경매에 넘어가면 임차인은 대항력을 갖춰야만 확정일자를 기준으로 임대차보증금을 배당받을 수 있다. 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 그 배당순위가 한참 밀려 임대차보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아진다.

그렇기 때문에 임차인은 이런 위험을 인지하고 비상시 임대차보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 조치를 해둘 필요가 있다. 예를 들어 임차한 오피스텔에 임대인 동의를 얻어 전세권을 설정하거나 경매시 최우선 변제받을 수 있는 금액만큼만 임대차보증금을 정하는 것도 방법이다.

임대인과 임차인이 오피스텔을 주택으로 사용하는 것에 명백히 합의한 경우에는 임차인은 ‘전입신고 불가’ 특약이 있더라도 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것도 가능하다. 공부상 주택으로 되어 있지 않더라도 사실상 주거로 사용되는 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 이 경우 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하였더라도 임차인이 전입신고를 할 수 있게 되는 것이다.